Ihr Steuerberater für Immobiliensteuerrecht in Potsdam

Ein allgemeingültiges oder „bestes“ Steuermodell für Immobilien gibt es nicht. Welche steuerliche Gestaltung sinnvoll ist, hängt stets von den individuellen Umständen des Eigentümers und der Immobilie ab. Entscheidend sind insbesondere die Art der Immobilie, ihre Nutzung, die geplante Haltedauer sowie die persönliche oder unternehmerische Ausgangslage des Investors. Auch Faktoren wie die Ertragslage, bestehende Vermögens‑ oder Gesellschaftsstrukturen und die persönliche Steuerbelastung spielen eine wesentliche Rolle.

Wir beraten unsere Mandanten individuell zu steuerlich sinnvollen Strukturen für ihr Immobilienvermögen und zeigen auf, welche Gestaltung langfristig zu einer möglichst geringen Steuerbelastung führt.

Die unentgeltliche Übertragung von Immobilien unterliegt grundsätzlich der Erbschaft‑ bzw. Schenkungsteuer. Ob und in welcher Höhe Erbschaft‑ oder Schenkungsteuer anfällt, hängt von der persönlichen Beziehung zwischen Übergeber und Erwerber sowie vom Wert der Immobilie ab. Für nahe Angehörige gelten persönliche Freibeträge. So stehen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern aktuell Freibeträge von 500.000 EUR, Kindern von 400.000 EUR zu. Innerhalb dieser Freibeträge kann Immobilienvermögen steuerfrei übertragen werden.

Darüber hinaus enthält das Erbschaft‑ und Schenkungsteuerrecht besondere Begünstigungen, die von der Nutzung der Immobilie abhängen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann insbesondere das Familienheim steuerfrei übertragen werden, wenn die Immobilie weiterhin zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Ob und wie diese Vergünstigungen genutzt werden können, hängt maßgeblich von der konkreten Gestaltung des Übertragungsvorgangs ab.

Beim Verkauf von im Privatvermögen gehaltenen Immobilien kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Umgangssprachlich wird in diesem Zusammenhang von der Spekulationssteuer gesprochen. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung veräußert, ist der erzielte Veräußerungsgewinn grundsätzlich mit dem individuellen Einkommensteuersatz zu versteuern. Maßgeblich ist hierbei der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf.

Eine wichtige Ausnahme gilt für ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien. Diese können unter bestimmten Voraussetzungen auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei veräußert werden. Ob und in welchem Umfang eine Steuerbelastung entsteht, hängt stets vom konkreten Einzelfall ab. Durch eine vorausschauende Planung lassen sich steuerliche Folgen oft vermeiden oder reduzieren.

Eine vermögensverwaltende GmbH ist zivilrechtlich eine ganz normale Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Steuerlich kann sie jedoch – unter engen gesetzlichen Voraussetzungen – ausschließlich eigenen Grundbesitz halten und verwalten, ohne damit einer gewerblichen Tätigkeit nachzugehen.

Werden diese Voraussetzungen erfüllt, kann die GmbH von der sogenannten erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung profitieren. In diesem Fall unterliegen die laufenden Gewinne aus der Immobilienvermietung regelmäßig nicht der Gewerbesteuer, sondern lediglich der Körperschaftsteuer. Dadurch kann sich im Vergleich zur gewerblichen Immobilienhaltung eine deutlich geringere Steuerbelastung ergeben (-15 %).

Die Anforderungen an eine vermögensverwaltende GmbH sind jedoch hoch und in der Praxis stark durch eine kasuistische Rechtsprechung geprägt. Schon geringfügige Abweichungen – etwa durch zusätzliche Tätigkeiten oder falsche Vertragsgestaltungen – können zum vollständigen Wegfall der steuerlichen Begünstigung führen. Die Einrichtung und laufende Betreuung einer vermögensverwaltenden GmbH erforderten daher eine sorgfältige steuerliche Planung und kontinuierliche Kontrolle.

Gern beraten wie Sie individuell zu sämtlichen steuerlichen Fragen rund um die vermögensverwaltende GmbH.